"Lo alquilamos, así conservamos el patrimonio" es la respuesta instintiva — pero la cuenta que lleva a esa conclusión casi nunca está completa. Rentabilidad neta real, estado del piso, fiscalidad y el coste de ser caseros entre varios: vamos a hacerla entera.
Una vez resuelta la herencia (si aún estáis bloqueados entre hermanos, os interesa antes este otro artículo), llega la segunda gran pregunta: ¿qué hacemos con el piso, lo alquilamos o lo vendemos? La respuesta instintiva suele ser "alquilarlo, así conservamos el patrimonio y da una renta". A veces es la decisión correcta. Pero la cuenta que lleva a esa conclusión casi nunca está completa. Vamos a hacerla entera.
La rentabilidad que crees vs. la rentabilidad real
El cálculo que todo el mundo hace es sencillo: renta mensual por doce meses, dividido por el valor del piso. Un piso que vale 120.000 € alquilado por 700 €/mes parece rentar un 7% anual. Pero esa es la rentabilidad bruta, y el alquiler tiene costes que la reducen de forma considerable: el IBI y la comunidad (con sus derramas), el seguro, los meses vacíos entre inquilinos, las reparaciones y renovaciones entre contratos, y los impuestos sobre la renta obtenida. Según el estado del piso, la rentabilidad neta real puede quedarse fácilmente en la mitad de la bruta — y eso sin contar tu tiempo gestionando incidencias.
Con la cifra neta en la mano, la comparación honesta es: ¿qué me renta ese capital alquilado frente a venderlo hoy y destinar el dinero a otra cosa (amortizar mi propia hipoteca, invertir, comprar mejor)? Esa es la cuenta que casi nadie hace.
El estado del piso: el factor decisivo que se suele ignorar
Muchos pisos heredados llevan décadas sin reformar. Y aquí está la bifurcación importante: para alquilarlo bien, probablemente necesite una inversión previa (cocina, baño, instalaciones, pintura); para venderlo, quizás no — hay un mercado activo de compradores que buscan piso para reformar a su gusto. Invertir 20.000 o 30.000 € en reformar un piso para alquilarlo cambia la rentabilidad por completo, y ese dinero hay que meterlo en la cuenta desde el principio. A la inversa: alquilar un piso viejo "tal cual" a renta baja suele atraer al perfil de inquilino con más rotación e impagos, y desgasta el inmueble año a año.
Si sois varios herederos, el alquiler multiplica la complejidad
Vender y repartir cierra la comunidad hereditaria: cada uno recibe lo suyo y decide libremente. Alquilar la mantiene viva durante años: habrá que acordar (y por escrito) quién gestiona, cómo se reparten rentas y gastos, qué se hace cuando toque una derrama o una reforma, y qué pasa cuando uno de los hermanos quiera salir y los demás no puedan comprarle su parte. Muchos conflictos familiares no nacen de la herencia, sino del piso alquilado a medias diez años después. Si optáis por mantenerlo, firmad un pacto entre copropietarios desde el primer día.
La fiscalidad también vota
Sin entrar en cifras (cada caso es distinto), hay tres piezas fiscales que deben estar en la cuenta. Primero: al vender tributarás en el IRPF por la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta — por eso el valor que se declaró al heredar importa tanto. Segundo: las rentas del alquiler tributan cada año en el IRPF (con reducción si es vivienda habitual del inquilino). Y tercero: el paso del tiempo no es neutro; vender muchos años después de heredar puede generar más ganancia gravable, y el piso vacío mientras decides también tiene costes. Un buen asesoramiento fiscal antes de decidir vale literalmente dinero.
Entonces, ¿qué conviene?
Depende de tres preguntas honestas. ¿El piso está en condiciones de alquilarse bien sin gran inversión? ¿Necesitáis o podéis aprovechar el capital ahora (vivienda propia, deudas, otras inversiones)? ¿Y estáis dispuestos —todos los herederos— a ser caseros durante años, con lo que implica? Tres síes al alquiler lo apoyan; un no rotundo a cualquiera de ellas apunta a la venta.
En Signem os podemos ayudar a decidir con números y sin apriorismos: valoramos gratuitamente el piso (valor de venta hoy y renta de alquiler realista), os presentamos las dos cuentas completas —con gastos, fiscalidad y escenarios— y gestionamos la opción que elijáis, sea la venta o el alquiler con nuestra gestión comercial. La decisión es vuestra; nuestro trabajo es que la toméis con toda la información.
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