Quan algú decideix vendre, té una xifra al cap: el preu de venda. Però la pregunta important és una altra: quant em quedarà net? Certificats, impostos, cancel·lació d'hipoteca i honoraris — la llista completa, sense lletra petita.
Quan algú decideix vendre el seu pis, té una xifra al cap: el preu de venda. Però la pregunta important és una altra: quant em quedarà net? Entre impostos, certificats, cancel·lacions i honoraris, la diferència entre una xifra i l'altra pot ser considerable — i descobrir-la a la notaria no és agradable. Aquí va la llista completa, sense lletra petita.
Abans de vendre: els papers obligatoris
Per vendre necessites tenir en regla una sèrie de documents que costen diners. El certificat d'eficiència energètica és obligatori per publicar l'anunci (no només per signar). La cèdula d'habitabilitat és imprescindible a Catalunya per a la transmissió; si la teva està caducada o el pis no la va tenir mai, cal tramitar-la amb un tècnic. I si vens un pis en una finca antiga, el comprador (i el seu banc) poden demanar l'estat de la ITE de l'edifici. Són imports moderats, però convé tramitar-los al principi: fer-ho amb presses a mitja operació sempre surt més car.
Afegeix-hi la documentació de comunitat i deutes: el certificat d'estar al corrent amb la comunitat (l'emet l'administrador) i, si escau, el certificat de deute pendent de la hipoteca per cancel·lar-la a la signatura.
Els impostos: la part seriosa del càlcul
Aquí hi ha el gruix. El primer és la plusvàlua municipal (IIVTNU): un impost de l'ajuntament sobre l'increment de valor del sòl des que vas comprar. Varia molt segons el municipi, els anys transcorreguts i el valor cadastral — i si vens amb pèrdues respecte a la compra, pots no haver de pagar-la, però cal acreditar-ho.
El segon arriba l'any següent: el guany patrimonial en l'IRPF. Tributes per la diferència entre el que et va costar el pis (amb les seves despeses i inversions documentades) i el que n'obtens ara (menys les despeses de la venda). Els tipus van per trams i la factura pot ser important. Bones notícies segons el teu cas: si reinverteixes en el teu nou habitatge habitual, o si tens més de 65 anys i vens el teu habitatge habitual, hi ha exempcions que poden reduir aquesta factura a zero. Planificar-ho abans de vendre, i no després, marca una gran diferència.
Si hi ha hipoteca: cancel·lar també costa
Cancel·lar la hipoteca no és només tornar el que queda: hi pot haver una comissió de cancel·lació anticipada (depèn de la teva escriptura), i en tot cas hi ha les despeses de cancel·lació registral —notaria, registre i gestoria— perquè la càrrega desaparegui del registre i el comprador pugui signar tranquil. És una despesa que el venedor assumeix gairebé sempre i que molta gent descobreix a la recta final.
Honoraris d'agència: la despesa que sí que tries
Cap llei t'obliga a vendre amb immobiliària, així que aquesta despesa és una decisió — i com tota decisió, es mesura pel que retorna. Un bon professional es paga a si mateix per tres vies: el preu de sortida correcte (l'error més car de la venda pel teu compte), la negociació (un comprador professionalitzat negocia millor contra un particular que contra un agent), i la seguretat jurídica del procés (arres ben redactades, comprador solvent i finançable, documentació completa). La nostra recomanació interessada però sincera: compara el que t'ofereix cada agència pels seus honoraris, i desconfia de qui et capta amb la valoració més alta — sol ser el camí llarg cap al preu baix.
El càlcul final: un exemple orientatiu
Imagina una venda de 150.000 € d'un pis comprat fa 15 anys, amb una resta d'hipoteca menor i sense exempcions aplicables: entre certificats, plusvàlua municipal, cancel·lació registral i honoraris, més l'IRPF de l'any següent, el net real es pot allunyar diversos milers d'euros de la xifra del cartell. No és un motiu per no vendre: és un motiu per calcular-ho tot abans de fixar el preu i de comprometre't a res — sobretot si amb aquests diners penses comprar un altre habitatge.
A Signem lliurem a cada propietari, juntament amb la valoració gratuïta, un full de càlcul venedor: preu de venda estimat, totes les despeses i impostos del seu cas concret, i el net aproximat que li quedarà. Sense sorpreses a la notaria.
Vols saber quant et quedaria net pel teu pis? Demana la teva valoració gratuïta amb el full de càlcul venedor inclòs.