En un divorci, l'habitatge és la decisió amb més impacte econòmic: sol ser el patrimoni més gran de la parella i gairebé sempre porta una hipoteca associada. Aquestes són les tres sortides possibles amb la casa comuna i els cinc errors que costen més diners.
En un divorci es prenen moltes decisions difícils, però poques tenen tant impacte econòmic com què fer amb l'habitatge. És normalment el patrimoni més gran de la parella, sol portar una hipoteca associada i, a més, està carregat d'emocions. Per això és també on es cometen els errors més cars. Anem per parts.
Les tres sortides possibles amb la casa comuna
La primera opció és vendre l'habitatge, repartir el que s'obtingui i que cadascú comenci de zero. És la sortida més neta quan cap dels dos pot (o vol) assumir la casa en solitari.
La segona és que un es quedi l'habitatge i compensi l'altre per la seva meitat. Aquesta operació —l'extinció de condomini— té millor tractament fiscal que una compravenda entre les parts, però exigeix un requisit que molts passen per alt: el banc ha d'acceptar que la hipoteca passi a estar a nom d'un de sol, i no sempre ho fa.
La tercera és mantenir la casa a mitges durant un temps (per exemple, fins que els fills arribin a certa edat). És la més freqüent a la pràctica i la més delicada: implica continuar compartint un patrimoni i unes despeses amb la teva exparella durant anys.
Error 1: confondre l'ús amb la propietat
Que un jutge atribueixi l'ús de l'habitatge a un dels dos (normalment al que es queda amb els fills) no canvia de qui és la casa. Si era dels dos, continua sent dels dos: el que no hi viu continua sent copropietari i continua devent la seva part d'hipoteca. Moltes persones descobreixen anys després que "casa seva" té una meitat que no controlen, o que continuen sent deutors d'una hipoteca d'una casa on ja no viuen — amb la seva capacitat de demanar una altra hipoteca bloquejada.
Error 2: deixar de pagar la hipoteca "perquè ja no hi visc"
Davant del banc, el divorci no existeix: si la hipoteca està a nom dels dos, tots dos continuen responent de la totalitat, hi visqui qui hi visqui. Deixar de pagar la teva part no t'allibera; només genera impagaments que us perjudiquen a tots dos. Qualsevol pacte entre vosaltres sobre qui paga què ha d'anar acompanyat, sempre que sigui possible, de la novació de la hipoteca davant del banc.
Error 3: acceptar (o exigir) una compensació sense valorar la casa a mercat
En plena negociació del divorci, la valoració de l'habitatge sol fixar-se "a ull", pel valor de compra o pel que diu l'amic de torn. Si la casa val més del que es va pactar, un dels dos ha regalat diners; si val menys, el que se la queda ha pagat de més i a sobre assumeix una hipoteca superior al valor real. Una taxació o valoració professional independent costa molt poc en comparació amb el que hi ha en joc, i dona a les dues parts una base neutral per negociar.
Error 4: malvendre amb presses
És comprensible voler tancar el capítol com més aviat millor, però la pressa es paga: els compradors detecten una venda "de divorci" amb preu desesperat i negocien a la baixa. Paradoxalment, la millor manera de vendre ràpid és preparar bé la venda: preu correcte des del primer dia, bones fotos, i una estratègia de comercialització seriosa. Vendre bé no és incompatible amb vendre aviat.
Error 5: no mirar la fiscalitat abans de signar el conveni
L'ordre de les operacions importa. No tributa igual vendre la casa abans que després del conveni, ni una extinció de condomini que una compravenda de la meitat, i el guany patrimonial en l'IRPF pot donar sorpreses si no es planifica. Unes hores d'assessorament fiscal abans de signar poden estalviar milers d'euros. Al conveni regulador convé deixar lligat què es fa amb la casa, en quins terminis, a quin preu de referència i què passa si no es compleix.
La nostra recomanació
Si us esteu separant i hi ha un habitatge en comú, tracteu la part immobiliària com el que és: l'operació econòmica més gran del procés. Busqueu una valoració objectiva abans de negociar, poseu números a les tres sortides (vendre, compensar, esperar) i no signeu res sense entendre'n les conseqüències fiscals i hipotecàries.
A Signem acompanyem parelles de Manresa i el Bages en aquest procés des de fa anys, amb la discreció que requereix: valoració gratuïta i imparcial de l'habitatge perquè tots dos negocieu amb dades, assessorament sobre les opcions amb la hipoteca gràcies a la nostra experiència en el sector financer des de 2006, i si decidiu vendre, gestió completa de la venda al millor preu possible.
Si esteu en aquesta situació, escriviu-nos o truqueu-nos: una valoració neutral i gratuïta és el millor primer pas per desbloquejar la decisió.