"El lloguem, així conservem el patrimoni" és la resposta instintiva — però el càlcul que porta a aquesta conclusió gairebé mai està complet. Rendibilitat neta real, estat del pis, fiscalitat i el cost de ser propietaris entre diversos: fem-lo sencer.
Un cop resolta l'herència (si encara esteu bloquejats entre germans, us interessa abans aquest altre article), arriba la segona gran pregunta: què fem amb el pis, el lloguem o el venem? La resposta instintiva sol ser "llogar-lo, així conservem el patrimoni i dona una renda". De vegades és la decisió correcta. Però el càlcul que porta a aquesta conclusió gairebé mai està complet. Fem-lo sencer.
La rendibilitat que creus vs. la rendibilitat real
El càlcul que tothom fa és senzill: renda mensual per dotze mesos, dividit pel valor del pis. Un pis que val 120.000 € llogat per 700 €/mes sembla rendir un 7% anual. Però aquesta és la rendibilitat bruta, i el lloguer té costos que la redueixen de forma considerable: l'IBI i la comunitat (amb les seves derrames), l'assegurança, els mesos buits entre llogaters, les reparacions i renovacions entre contractes, i els impostos sobre la renda obtinguda. Segons l'estat del pis, la rendibilitat neta real pot quedar-se fàcilment en la meitat de la bruta — i això sense comptar el teu temps gestionant incidències.
Amb la xifra neta a la mà, la comparació honesta és: què em rendeix aquest capital llogat davant de vendre'l avui i destinar els diners a una altra cosa (amortitzar la meva pròpia hipoteca, invertir, comprar millor)? Aquest és el càlcul que gairebé ningú fa.
L'estat del pis: el factor decisiu que se sol ignorar
Molts pisos heretats porten dècades sense reformar. I aquí hi ha la bifurcació important: per llogar-lo bé, probablement necessiti una inversió prèvia (cuina, bany, instal·lacions, pintura); per vendre'l, potser no — hi ha un mercat actiu de compradors que busquen pis per reformar al seu gust. Invertir 20.000 o 30.000 € a reformar un pis per llogar-lo canvia la rendibilitat per complet, i aquests diners s'han de posar al càlcul des del principi. A la inversa: llogar un pis vell "tal qual" a renda baixa sol atreure el perfil de llogater amb més rotació i impagaments, i desgasta l'immoble any rere any.
Si sou diversos hereus, el lloguer multiplica la complexitat
Vendre i repartir tanca la comunitat hereditària: cadascú rep el que és seu i decideix lliurement. Llogar la manté viva durant anys: caldrà acordar (i per escrit) qui gestiona, com es reparteixen rendes i despeses, què es fa quan toqui una derrama o una reforma, i què passa quan un dels germans vulgui sortir i els altres no puguin comprar-li la seva part. Molts conflictes familiars no neixen de l'herència, sinó del pis llogat a mitges deu anys després. Si opteu per mantenir-lo, signeu un pacte entre copropietaris des del primer dia.
La fiscalitat també vota
Sense entrar en xifres (cada cas és diferent), hi ha tres peces fiscals que han de ser al càlcul. Primer: en vendre tributaràs en l'IRPF per la diferència entre el valor declarat en l'herència i el preu de venda — per això el valor que es va declarar en heretar importa tant. Segon: les rendes del lloguer tributen cada any en l'IRPF (amb reducció si és habitatge habitual del llogater). I tercer: el pas del temps no és neutre; vendre molts anys després d'heretar pot generar més guany gravable, i el pis buit mentre decideixes també té costos. Un bon assessorament fiscal abans de decidir val literalment diners.
Llavors, què convé?
Depèn de tres preguntes honestes. El pis està en condicions de llogar-se bé sense gran inversió? Necessiteu o podeu aprofitar el capital ara (habitatge propi, deutes, altres inversions)? I esteu disposats —tots els hereus— a ser propietaris-arrendadors durant anys, amb el que implica? Tres sís al lloguer li donen suport; un no rotund a qualsevol d'elles apunta a la venda.
A Signem us podem ajudar a decidir amb números i sense apriorismes: valorem gratuïtament el pis (valor de venda avui i renda de lloguer realista), us presentem els dos càlculs complets —amb despeses, fiscalitat i escenaris— i gestionem l'opció que trieu, sigui la venda o el lloguer amb la nostra gestió comercial. La decisió és vostra; la nostra feina és que la prengueu amb tota la informació.
Teniu un pis heretat a Manresa, el Bages o la Cerdanya i no sabeu què fer-ne? Demaneu-nos el doble estudi gratuït: valor de venda i renda de lloguer, amb el càlcul complet.